{{ result.type_rendered }}
Suomi on pitkien etäisyyksien maa, jossa tehokas ja älykäs logistiikka on monilla aloilla keskeinen kilpailuetu. Tuotannolliset kiinteistöt – kuten logistiikka-, varasto- ja tuotantotilat – ovat tässä ratkaisevassa roolissa. Ne mahdollistavat suurten volyymien käsittelyn, keskitetyn varastoinnin ja täysinä ajettavat kuljetukset, mikä vähentää esimerkiksi hajautettujen sivuvarastojen tarvetta. Kehittyneet ennuste- ja täydennysjärjestelmät, automaatio ja tekoäly tehostavat varastonhallintaa, kuljetuksia ja toimituksia, tehden logistiikasta nopeampaa, tarkempaa ja kustannustehokkaampaa. Tehokas logistiikka onkin yksi hyvän kannattavuuden pilareista.
Kiinteistösijoitusmarkkinoilla tuotannollisten kiinteistöjen keskeiset alasektorit ovat mm. varasto- ja logistiikkakiinteistöt, joiden suosio ja asema ovat vahvistuneet viime vuosina. Sektorille tyypilliset pitkät vuokrasopimukset ovat tarjonneet sijoittajille ennustettavaa kassavirtaa epävarmuuden läpi. Tuotannolliset kiinteistöt olivat 2024 vaihdetuin kiinteistösektori ja myös ainoa sektori, jonka kauppavolyymi kasvoi vuoteen 2023 verrattuna. 2024 tuotannollisten kiinteistöjen kokonaistuotto (4,9 %) teki siitä tuottavimman kiinteistösektorin jo neljäntenä vuotena peräkkäin. Sektorin vetovoimaa selittävät vahvat fundamentit, joista yksi keskeisimmistä on verkkokaupan kasvu.
”Postin listautuminen on nostanut varastointi-, logistiikka- ja verkkokauppamarkkinat laajempaan tietoisuuteen myös yksityissijoittajien keskuudessa. Postin johto näkee segmenteissä merkittävää kasvupotentiaalia, jota vauhdittavat erityisesti verkkokaupan kasvu ja logistiikan ulkoistamisen trendi. Näiden kehityssuuntien toteutuminen heijastuisi suoraan myös logistiikkakiinteistöjen kysyntään. Lyhyellä aikavälillä taloustilanne heiluttaa markkinaa, mutta vahvat pitkän aikavälin fundamentit tekevät logistiikkasektorista houkuttelevan pitkää peliä pelaavalle sijoittajalle”, summaa logistiikkakiinteistöjen markkinatilannetta Retta Managementin kiinteistöanalyytikko Anton Takkavuori.
Verkkokaupan kasvu on nostanut suuret varastot ja jakelukeskukset kriittiseen rooliin tilausten käsittelyssä ja nopeiden toimitusten varmistamisessa. Ilman tehokasta varastointi- ja jakeluinfrastruktuuria koko toimitusketju vaarantuisi, ja siksi logistiikkakiinteistöt ovat nykyisin käytännössä välttämättömiä. Kuluttajat myös odottavat yhä nopeampia toimituksia, mikä lisää painetta tehokkaalle logistiikalle.
Postin johto näkee kolmen keskeisen tekijän tukevan pakettimarkkinan kasvua Suomessa. Ensinnäkin verkkokaupan kasvu niin kotimaassa kuin kansainvälisesti vahvistaa markkinaa ja tukee sen kehitystä jatkossakin. Toiseksi secondhand-kaupan yleistyminen kasvattaa pakettien määrää. Kolmanneksi kuluttajien yksittäiset, edulliset verkkotilaukset lisäävät pienten lähetysten määrää, mikä edelleen vahvistaa kasvutrendiä.
Myös asukaskohtainen pakettimäärä tarjoaa merkittäviä kasvumahdollisuuksia. Postin johdon mukaan Suomen pakettimäärä on selvästi matalampi kuin monissa verrokkimaissa, mikä luo huomattavaa kasvuvaraa. Vuonna 2023 Suomessa toimitettiin noin 20 pakettia asukasta kohden ja Baltian maissa 16, kun taas Norjassa määrä oli 31, Ruotsissa 34 ja Tanskassa 35. Vielä kehittyneemmillä verkkokauppamarkkinoilla, kuten Isossa-Britanniassa ja Yhdysvalloissa, vastaavat luvut olivat jo 59 ja 60.
Jos Suomi nousisi Norjan tasolle, pakettimäärät kasvaisivat noin 1,6-kertaisiksi. Yhdysvaltojen tasolle yltäminen merkitsisi lähes kolminkertaista kasvua vuoden 2023 tasoon nähden, minkä toteutuminen on epätodennäköistä, mutta se korostaa markkinoiden merkittävää kasvupotentiaalia. Potentiaalin realisoituminen vahvistaisi väistämättä myös logistiikkakiinteistöjen kysyntää.
Kustannussäästöjä ulkoistamalla
Suomessa suuret vähittäiskauppaketjut ovat perinteisesti suosineet omia keskitettyjä varastoja, mutta ulkoistamalla koko tai osan logistiikasta yritykset voivat keskittyä ydinliiketoimintaansa ja lisätä joustavuutta. Postin johdon mukaan ulkoistaminen voi tuoda 10–40 prosentin kustannussäästöt muuttamalla kiinteät kulut muuttuviksi ja tarjoamalla resursseja sekä varastotilaa tarpeen mukaan. Kolmannen osapuolen logistiikkapalveluntarjoajat (3PL) hoitavat varastoinnin, kuljetukset ja muut toimitusketjun toiminnot moderneissa, vuokratuissa kiinteistöissä, joissa sijainti, automaatio ja tehokkuus ovat keskeisiä.
Suomi ja Ruotsi ovat jäljessä monia eurooppalaisia markkinoita varastojen ulkoistamisessa: vuonna 2023 osuus oli Euroopassa keskimäärin 19 %, Saksassa 20 %, Isossa-Britanniassa 37 % ja maailmanlaajuisesti noin 50 %, kun taas Suomessa ja Ruotsissa alle 10 %.
Postin markkinointiesitteestä ilmenee, että kolmannen osapuolen tekemän kyselytutkimuksen mukaan logistiikka-asiakkaat osoittavat yhä suurempaa halukkuutta ulkoistaa logistiikkatoimintojaan: noin 70 prosenttia haastatelluista yrityksistä on valmiita ulkoistamaan enemmän seuraavan viiden vuoden aikana, mikä tukisi markkinoiden kasvua Suomessa ja Ruotsissa.
Vaikka logistiikkakiinteistöjen pitkän aikavälin fundamentit säilyvät vahvoina, heikko suhdannetilanne on tuonut myös tuotannollisten kiinteistöjen markkinalle haasteita. Talouskasvun hidastuminen ja kulutuksen epävarmuus ovatkin kokonaisuudessaan lisänneet tuotannollisten kiinteistöjen vajaakäyttöä, mutta Raklin suhdannekatsauksen mukaan käyttöasteet pysyvät edelleen verrattain korkeina. Postin johto odottaa makrotalouden elpymisen – kuten BKT:n, teollisuustuotannon sekä vähittäis- ja tukkukaupan kasvun – vauhdittavan logistiikan ulkoistamisen rakenteellista kasvua.
Taloustilanteen kohentuessa, viennin elpyessä ja ostovoiman vahvistuessa ennakoimme sektorin kiinteistöjen sijoittajakysynnän ja käyttöasteiden piristyvän. Samalla yritysten tarve optimoida toimitusketjujaan myös haastavina aikoina säilyy. Tähän vastaamiseksi 3PL-operaattorit ja sektorin toimijat etsivät laadukkaita tiloja, jotka tukevat automaatiota, robotiikkaa ja älykästä varastointia. Tämä trendi vahvistaa osaltaan markkinoiden polarisaatiota: sektorin prime-kiinteistöjen kysyntä ja käyttöasteet pysyvät korkeina erityisesti kasvukeskuksissa.
Laadun ohella strateginen sijainti korostuu edelleen, sillä se ratkaisee, kuinka nopeasti, luotettavasti ja kustannustehokkaasti tavarat liikkuvat loppuasiakkaille. Logistiikkakiinteistöt sijoittuvat logististen solmukohtien ja kulutuskeskusten läheisyyteen. Pääkaupunkiseudulla tonttimaa on rajallista, ja rakentaminen keskittyy erityisesti Vantaalle ja kehyskuntiin lentokentän läheisyyteen, mikä näkyy myös kiinteistöjen transaktioissa ja rakennushankkeiden sijainneissa.
”Vaikka lyhyen aikavälin epävarmuus luo vielä sumua, pitkän aikavälin fundamentit tukevat vakaata tuottoa ja kasvua. Tuotannollisten kiinteistöjen sektorilla onkin hyvät edellytykset hyötyä kiinteistömarkkinan ja talouden asteittaisesta elpymisestä. Kaiken lisäksi kiinteistömarkkinoiden haastavimpinakin vuosina tuotannollisten ja logistiikkakiinteistöjen sektori on tarjonnut sijoittajille vakaata tuottoa: KTI:n tilastojen mukaan sektorin nettotuottotasot ovat olleet läpi 2000-luvun selvästi korkeammat kuin muilla kiinteistösektoreilla”, summaa Takkavuori.
Artikkelin tekstissä käytetyt lähteet: Postin listautumismyyntimateriaali, KTI, Rakli ja Keskon sijoittajablogi
Lisätietoja:
Anton TakkavuoriKiinteistöanalyytikkoRetta Managementanton.takkavuori@rettamanagement.fi Puh. 0400 853 528
Kuva: iStockPhoto
