{{ result.type_rendered }}
Kausivaihtelu on asuntovuokramarkkinoille tunnusomaista. KTI:n mukaan Q4:llä uusia vuokrasopimuksia solmittiin huomattavasti vähemmän kuin kesäkuukausina, mikä korostaa vuokramarkkinoiden kausiluonteista dynamiikkaa. Suomen Vuokranantajien Vuokranantajat 2025 -kyselyn tulokset heijastavat myös pehmeää vuokramarkkinaa, sillä vain kolmasosa yksityisistä vuokranantajista kertoi korottaneensa vuokria viime vuoden aikana.
Vuokra-asuntojen käyttöasteet kääntyivät hienoiseen laskuun loppuvuoden aikana monessa suuressa kaupungissa. Pääkaupunkiseudun käyttöaste oli 24Q4:llä keskimäärin hieman alle 91 %, kun vastaavasti muissa suurissa kaupungeissa vastaava lukema oli keskimäärin 94,7 % KTI:n mukaan. Runsaan vuokratarjonnan vuoksi vuokrataso pääkaupunkiseudulla ei juuri noussut viime vuoden aikana, lukuun ottamatta valtion tukemia ara-asuntoja. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla vuonna 2024 vain 0,5 % edellisvuodesta, kun taas muualla maassa vuokrat kasvoivat keskimäärin 1,9 %, selviää Tilastokeskuksen datasta.
”Tarjonnan sulaminen on eri vaiheissa suurissa kaupungeissa, mikä ilmenee myös vuokramarkkinan tunnusluvuista. Vuokraovi.comin mukaan pääkaupunkiseudulla vuokrailmoitusten määrä on yhä yli kaksinkertainen verrattuna vuoteen 2019. Aika on kuitenkin sijoittajan paras ystävä. Esimerkiksi Jyväskylässä ja Oulussa vuokrailmoitusten määrä oli vuoden 2024 lopussa palautunut vuoden 2019 tasolle samalla kun käyttöasteet näissä kaupungeissa olivat 24Q4:llä KTI:n mukaan yli 95 %”, kommentoi Retta Managementin kiinteistöanalyytikko Anton Takkavuori.
Kiinteistörahastot suurennuslasin alla
Haastava kiinteistömarkkina on heijastunut avoimiin kiinteistörahastoihin erityisesti kasvaneiden lunastustoimeksiantojen myötä. Näiden rahastojen lunastukset olivat vuonna 2024 yhteensä noin 285 MEUR.
Kiinteistörahastojen todellinen myyntipaine on Inderesin mukaan vielä tätäkin merkittävämpi, sillä suuri osa avoimista kiinteistörahastoista on pidentänyt lunastusaikojaan tai lykännyt lunastusten maksua vedoten markkinan heikkoon likviditeettiin. Tämän vuoksi joulukuun lunastustilastot eivät anna oikeaa kuvaa kiinteistörahastojen tilanteesta. Rahastopääomien kehitystä tulisi seurata yksittäisten kuukausien lisäksi myös pidemmällä aikavälillä.
Rahastojen sulkemisella voi myös olla vaikutuksia laajemmin kiinteistömarkkinaan. Esimerkiksi on mahdollista, että asuntorakentamisen kasvutölkkiä potkaistaan entistä pidemmälle tulevaisuuteen, sillä rakentamisen korkeasuhdanteessa rahastokysynnän ansiosta rakentui huomattavasti vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja.
Ennustamisen sietämätön vaikeus
PTT:n alkuvuonna 2024 tekemät vuokraennusteet vuoden 2024 kehityksestä osoittautuivat pääosin tarkoiksi useissa suuressa kaupungissa, joissa vuokrien kasvu on ollut vakaampaa ja käyttöasteet ovat säilyneet korkeina pääkaupunkiseutuun verrattuna. Parhaiten ennusteet osuivat suurista kaupungeista Turussa, Tampereella ja Oulussa, joissa markkina on myös ollut suotuisampi pääkaupunkiseutuun verrattuna.
Ennusteiden osumatarkkuus on ollut puolestaan varsinkin markkinan käännekohdissa heikko. Suurista kaupungeista merkittävimmät poikkeamat PTT:n vuokrakasvuennusteiden ja toteutuneiden lukujen välillä olivatkin pääkaupunkiseudulla, missä markkinanäkymien sumuisuuden takia myös vuokrien kasvuennusteet ovat osoittautuneet ylioptimistisiksi viime vuosien aikana.
Ei oleellisia yllätyksiä tunnusluvuissa
Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien vuosimuutoksia tarkasteltaessa, on tarina lukujen takana pysynyt jo muutaman vuoden samana. Vuokrakehityksen kärjessä suurista kaupungeista ovat yhä Tampere, Oulu sekä Turku. Runsas tarjontatilanne pitää pääkaupunkiseudulla vuokrien kehityksen maltillisina. Tilastojen valossa voidaan myös havaita, että kehyskunnissa vuokrakehitys on ollut laskusuuntainen vuoden 2023 jälkeen heijastellen haastavaa markkinaa.
KTI:n tilastojen mukaan käyttöaste jatkoi Q4:llä hienoista nousuaan Espoossa ja Vantaalla, kun taas Helsingissä käyttöaste heikkeni noin puoli prosenttiyksikköä Q3:een verrattuna, KTI:n mukaan. Korkein, hieman yli 96 prosentin käyttöaste oli Q4:llä Tampereella, mikä heijastuu myös kaupungin vahvaan vuokrakehitykseen. Turussa vuokra-asuntojen käyttöaste heikkeni Q4:n aikana 0,9 prosenttiyksikköä edellisestä kvartaalista, mutta pysytteli edelleen yli 93 prosentissa.
Transaktiomarkkinalla likviditeetti säilyi ohuena myös loppuvuonna. KTI:n tilastojen mukaan kiinteistökauppamarkkinoiden transaktiovolyymit ovat nyt samalla tasolla kuin 2010-luvun alkuvuosina, vaikka Suomen ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden kokonaiskoko on lähes kaksinkertaistunut kuluneen vuosikymmenen aikana. Positiivista on kuitenkin, että ulkomaisten kiinteistösijoittajien netto-ostot ovat pysyneet selvästi positiivisina.
Kasvutarinassa lyhyt väliaika talvisin
Maamme väkiluvun kasvua ylläpiti vuonna 2024 muuttovoitto ulkomailta. Vuonna 2024 maahanmuuttojen määrä oli tilastointihistorian toiseksi korkein ja myös nettomaahanmuutto oli mittaushistorian toiseksi korkein, 48 546 henkeä. Vielä ennen koronaa tehdyissä väestöennusteissa nettomaahanmuuton arvioitiin olevan vuosittain vain 15 000 henkeä. PTT:n mukaan kuudessa suurimmassa kaupungissa valtaosa maahanmuuttajataustaisista asukkaista, yli 80 prosenttia, asuu vuokra-asunnoissa. Heistä suurin osa asuu vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa.
”Muuttoliikkeen jatkuminen suuriin kaupunkeihin on keskeinen tekijä vuokramarkkinoiden kasvun taustalla. Tilastot osoittavat selkeää kausivaihtelua: kesäkuukausina (kesä–elokuu) nettomaahanmuutto on usein huipussaan, kun taas talvella (joulu–helmikuu) se jää matalammaksi. Tämä heijastuu vuokramarkkinoihin, sillä talvikaudella muuttoliikkeen vaikutus kysyntään on huomattavasti heikompi. Samaa kausittaista vaihtelua havaitaan säännönmukaisesti myös maan sisäisessä muuttoliikkeessä”, summaa Takkavuori.
Anton TakkavuoriKiinteistöanalyytikkoRetta Managementanton.takkavuori@rettamanagement.fiPuh. 0400 853 528
* Luvut perustuvat KTI:n, Suomen Sijoitustutkimuksen, Tilastokeskuksen, Inderesin, PTT:n julkaisuihin ja tilastoihin
Voit tilata myös räätälöityjä markkinakatsauksia!
Tutustu aiempiin markkina-artikkeleihin ja katsauksiimme
