{{ result.type_rendered }}
Toimitilamarkkinoiden pienempiin sektoreihin lukeutuvat tuotannolliset kiinteistöt, kuten logistiikka- ja pienteollisuuskiinteistöt, ovat todistaneet arvonluontikykynsä myös haastavassa markkinaympäristössä. Tämä on puolestaan vahvistanut sektorin asemaa sijoittajien silmissä. Esimerkiksi vuonna 2022 tuotannolliset kiinteistöt vastasivat KTI:n mukaan 16 % kokonaisvolyymista, kun puolestaan vuonna 2019 vastaava lukema oli ainoastaan 7 %. Erityisesti ulkomaiset sijoittajat ovat lisänneet sijoituksiaan viime vuosina.
Tuotannollisten kiinteistöjen vuokratasot ja markkina-arvot ovat nousseet merkittävästi 2020-luvun alussa. Edelleen tuotannollisten tilojen vuokrien kehitysodotusten saldoluvut ovat suurissa kaupungeissa selvästi plussan puolella kautta linjan lokakuisen Rakli-KTI Toimitilabarometrin mukaan. Positiivisimpia vuokraodotukset olivat pääkaupunkiseudulla. Lisäksi pitkät indeksisidonnaiset vuokrasopimukset ovat tarjonneet vakaata kassavirtaa sijoittajien iloksi. Myös käyttöasteiden odotetaan kehittyvän positiivisesti. Sektorin pitkän aikavälin näkymät säilyvät houkuttelevina.
Teollisuustilojen funktiona on palvella yrityksiä, joiden liiketoiminta-alue on tuotannossa. Lisäksi niiden suunnittelussa on syytä huomioida myös vaikkapa logistinen näkökulma, jotta esimerkiksi tavaraliikenne olisi mahdollisimman toimivaa.
Vaikka teollisuustilat suunnitellaan niin, että niiden käyttöä pystytään tarvittaessa muuttamaan toiminnan luonteen muuttuessa, rakennetaan tilat kuitenkin tyypillisesti käyttäjälähtöisesti palvelemaan yksilöllisiä tuotantoprosesseja. Sijoittajille riski muodostuu tilan vuokralaisen vaihtuessa, jolloin vastaavanlaisen käyttäjän löytäminen saattaa muodostaa haasteita ja tilojen muuttaminen synnyttää kustannuksia.
Tilastojen valossa sektoriin kohdistuneet riskit ovat kuitenkin kantaneet hedelmää viime vuosina. Tuotannollisten kiinteistöjen kokonaistuotto oli korkein jo toista vuotta peräkkäin vuonna 2022 muihin sektoreihin verrattuna. Vaikka teollisuuskiinteistöjen kokonaistuotto jäikin viime vuonna useita prosenttiyksikköjä logistiikkakohteita matalammaksi, teollisuuskiinteistöjen kokonaistuotto (6,7 %) oli merkittävästi markkinan keskimääräistä tasoa (0,6 %) parempi viime vuonna.
Tuotannollisten kiinteistöjen sektorilla myös hyvälaatuisiin pienteollisuuskohteisiin on kohdistunut merkittävää sijoituskysyntää viime vuosina. Sektorilla sijoittajia houkuttelee useimpia muita kiinteistösektoreita korkeammat nettotuottotasot.
Väestön kasvaessa ja kaupungistumisen edetessä tavaroiden ja palveluiden tarve kaupunkialueilla lisääntyy. Suurten kaupunkien väkimäärän kehittyessä kasvaa samalla myös tarve esimerkiksi tuotannolle ja korjaamoille entistä suuremmaksi.
Vaikka valmistus on kehittynyt lisääntyneen automaation ja teknologisen kehityksen myötä, se vaatii edelleen teollisuustiloja. Valmistusyritykset etsivätkin nykyaikaisia ja tehokkaita tiloja tavaroiden tuotantoon, jotka vastaavat tämän päivän teollisuuskiinteistöjen vaatimuksiin.
Käyttäjätarpeet ovat hyvin erilaisia aina tilojen korkeudesta alkaen, ja ne ohjaavat sijoittaja- ja käyttäjäkysyntää. Pienemmän teollisen tilan ominaispiirre on sijaita lähellä alihankkijoita, yrityspalveluita ja myös työntekijöitä. Tämän vuoksi pienemmät teollisuustilat sijaitsevatkin tyypillisesti lähellä toimistoalueita. Puolestaan suuremmat teollisuustilat sijaitsevat tyypillisesti lähellä raaka-aineita, markkinoita tai logistiikan kannalta suotuisalla paikalla. Lisäksi tiloilta vaaditaan tyypillisesti toiminnallisuutta ja muunneltavuutta. Käyttäjille tuotannon sijaintipäätös on merkittävä strateginen päätös.
Jokaisessa kaupungissa onkin omat alueensa, jotka on osoitettu teollisuuskiinteistöille. Pääkaupunkiseudulla on niukasti rakentamattomia teollisuustontteja, ja Helsingin seudun rakennushankkeista suurin osa sijoittuukin pääkaupunkiseudun ulkopuolelle. Pääkaupunkiseudun kaavoitus pysyy niukkana tuotannollisille tiloille ja alueen matalla pysynyt vajaakäyttöaste kuvastaa ohutta tarjontaa erityisesti moderneissa ja suurissa tiloissa, lisäten omalta osaltaan nousupainetta vuokriin. Lisäksi ESG on noussut käyttäjäpuolella yhdeksi olennaiseksi tekijäksi tilavalinnoissa. Sijoittajat ja vuokralaiset asettavat yhä enemmän etusijalle ympäristöystävällisiä ominaisuuksia tiloihin liittyen. Ympäristötoimet ovat myös sopusoinnussa yritysten yhteiskuntavastuun tavoitteiden kanssa.
Tuotannolliset kiinteistöt ovat viime vuosien aikana merkittävästi kasvattaneet suosiotaan kiinteistösijoitusmarkkinoilla. Sijoittajalle tuotannolliset kiinteistöt ovat tarjonneet ennustettavaa kassavirtaa pidemmäksi aikaa. Lisäksi vakavaraiset vuokralaiset ovat tarjonneet sijoittajille inflaatiosuojaa. Vuokraodotukset ovat tuotannollisissa kiinteistöissä edelleen huomattavasti toimisto- ja liiketiloja positiivisempia.
Muun markkinan mukaisesti transaktiovolyymit ovat vähentyneet merkittävästi. Vaikka kaupankäynti on hidastunut tälläkin sektorilla, on tuotannollisten kiinteistöjen kauppojen suhteellinen osuus noussut. Tammi-syyskuussa 2023 tuotannollisten kiinteistöjen kauppavolyymi vastasi 19 prosenttia kokonaisvolyymista. Viimeksi vastaava lukema on ollut yhtä merkittävä vuonna 2014.
Toistaiseksi tuotannollisille tiloille on ollut hyvin kysyntää ja kiinnostusta, ja isojakin tilanhakijoita on ollut liikenteessä.
Helsingin Seudun Suunnat tarjoaa ajankohtaista tietoa seudun toimitilamarkkinoiden kehityksestä ja sen mukaan teollisuus- ja varastotilojen vajaakäyttöaste näyttäisi asettuneen pääkaupunkiseudulla noin 3 %:n tuntumaan. Vuoden 2020 alussa laskenut teollisuus- ja varastotilojen vajaakäyttöaste oli vuoden 2023 ensimmäisellä puolivuotisjaksolla 3,2 %. Matalien vajaakäyttöasteiden siivittämänä vuokranantajat ovat voineet suorittaa vuokraindeksointeja täysimääräisesti.
Epävarmuuden keskellä yritykset keskittyvät toimintojensa tehostamiseen samaan aikaan kun modernien tuotannollisten tilojen tarjonta pääkaupunkiseudulla on hyvin rajallista. Parhaimpien sijantien ja kiinteistöjen osalta vajaakäyttöä ei juurikaan ole.
Tuotannollisten kiinteistöjen markkina-arvot jatkoivatkin ainoana kiinteistösektorina nousuaan vuonna 2022. Teollisuuskiinteistöjen arvot ovatkin nousseet vuokratulojen ohella vuosien mittaan, mikä on mahdollistanut vakaata sijoitetun pääoman tuoton kehittymistä.
Teollisuusvuokralaisilla vaihtuvuus on yleensä alhaisempaa, sillä toimintojen siirtäminen ei ole yksinkertaista. Tämä vähentää vaivaa ja kustannuksia liittyen vuokralaisten vaihtuvuuteen. Teollisuuskiinteistöt tarjoavat tyypillisesti vakaata ja ennustettavaa vuokratuloa. Pitkäaikaiset vuokrasopimukset vuokralaisten kanssa johtavat usein vakaaseen kassavirtaan sijoittajille. Teollisuuskiinteistöt voivatkin tarjota sijoitussalkkuun vakautta ja hajautushyötyä.
Rettan tuella varmistatte kiinteistösijoituksenne ennustettavan tuoton ja arvonkehityksen vuosiksi eteenpäin. Suunnitelmallinen kiinteistöjohtaminen tukee vahvasti kiinteistösijoituksenne arvon kehitystä sekä tuoton ennustettavuutta. Kun kiinteistöjohtamisen eri osa-alueita hoidetaan ammattitaidolla, kohteen vetovoima kasvaa, olemassa olevat vuokralaiset ovat entistä tyytyväisempiä ja houkuttelevaa toimitilaa on helppo markkinoida myös uusille vuokralaisille.
Jutun on kirjoittanut Rettan kiinteistöanalyytikko Anton Takkavuori
Lue myös: Keskity hyvään vuokrattavuuteen – Retta huolehtii kiinteistösi vastuullisuudesta
