Hotellikiinteistöissä askel kerrallaan kohti parempaa

Hotellikiinteistösektori on kokenut voimakasta turbulenssia koronan ja Venäjän hyökkäyssodan aiheuttaman tuplakriisin aikana. Hotellien kassavirta syntyy yksittäisistä yöpymisistä, joita on vaikeaa ennustaa. Suhdanneherkän sektorin riskit realisoituivat korona-aikana, mutta elpyminen on kuitenkin käynnissä. Vapaa-ajan matkustusta tukevat yhä kestävät kasvuajurit, ja tunnuslukujen valossa hotellit ovat heräämässä horroksestaan.

Koronan jälkeen pääkaupunkiseudulle suuntautunut matkailu on jatkanut kasvuaan Helsingin kaupungin tilastojen valossa. Helsingin matkailukesä 2023 sujui pääosin onnistuneesti Helsingin matkailuverkoston yrityksien mukaan. Matkailijoiden yöpymisten määrä Helsingissä kasvoi kesä-elokuussa 2023 viisi prosenttia kesään 2022 verrattuna ja ulkomaisten vierailijoiden määrä lisääntyi yli 15 prosenttia viime kesästä. Helsingin matkailu ei ole kuitenkaan täysin elpynyt koronavuosista. Hotelleissa yöpyy vähemmän ulkomaalaisia matkailijoita kuin huippuvuonna 2019.

Suomen hotellikiinteistömarkkinatilannetta horjuttaa Ukrainan sota, joka on paitsi estänyt venäläismatkustajien tulon Suomeen kokonaan, myös heikentänyt Suomen suhteellista sijaintia etenkin aasialaismatkustajien näkökulmasta. Muuttuvien sääolosuhteiden takia Suomen odotetaan tulevaisuudessa erottuvan positiivisesti ja ulkomaisten vierailijoiden määrän odotetaan kasvavan Helsingissä.

Hotellien palautumiseen uskotaan

Hotellien liiketoiminnan tulos nojautuu hotellien käyttöasteisiin ja huonehintoihin. Hotellialalla käytetään yleisesti useita mittareita suorituskyvyn seuraamiseen. Tunnetuimpia mittareita ovat käyttöaste, joka mittaa käytössä olevien huoneiden suhdetta tarjolla oleviin huoneisiin ja RevPAR (revenue per available room). Se puolestaan mittaa kunkin käytettävissä olevan huoneen keskimääräistä tuottoa riippumatta siitä, onko se varattu vai ei.

Suuret konsertit ja merkittävät tapahtumat näkyvät suurten kaupunkien hotellimajoituksen kasvuluvuissa ja ovat esimerkkejä positiivisista signaaleista, joiden kautta elpyminen hotellimarkkinassa jatkuu. Suurten tapahtumien rinnalla myös vaikkapa Nato-jäsenyys vaikuttaa erityisesti Helsingin hotellimarkkinaan. Nato-jäsenyys tuo mm. lisää kansainvälisiä vierailijoita eri maista.

Edes sade ei tuntunut haittaavan kesällä matkailijoita, sillä samaan aikaan Etelä-Euroopan lämpöaaltojen sarjat tekivät etelänmatkoista tukalan kuumia. Onkin odotettavissa, että pääkaupunkiseutu houkuttelee yhä enemmän turisteja, liikematkailijoita ja kongressivieraita tulevaisuudessa.

Maakunnat näyttävät suunnan

Kotimaanmatkailu piristyi Helsingissä vuonna 2022 koronapandemian hellitettyä. Kotimaisten matkailijoiden määrät ovat kivunneet jopa koronaa edeltäneen tason yli. Tämä viittaa siihen, että suomalaiset haluavat edelleen matkustaa pääkaupunkiin. Pääkaupungin rinnalla viime vuosina muutkin kaupungit ovat lisänneet vetovoimaisuuttaan matkailijoiden silmissä. Maakunnissa kotimaanmatkailun merkitys on luonnollisesti suurempi pääkaupunkiin verrattuna.

Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan huoneiden liikevaihto on kasvanut kaikissa maakunnissa vuoden 2019 lokakuuhun verrattuna Uuttamaata lukuun ottamatta, kertoo Travelnews.fi:n selvitys. Suurista kaupungeista varsinkin Tampereen ja Turun hotellit ovat performoineet hyvin ja toipuneet pääkaupunkiseutua nopeammin.

Tampereella toukokuussa toista vuotta peräkkäin järjestetyt jääkiekon MM-kisat sekä erilaiset konsertit ja tapahtumat ovat tukeneet hotellihuoneiden kysyntää vuoden aikana. Huonekäyttöasteet ovatkin olleet Tampereella korkealla ja Tampereen hotellihuoneiden keskihinta on ollut jopa korkeampi kuin Helsingissä. Hyvien käyttöasteiden ja korkeiden keskihuonehintojen siivittämänä Tampereella RevPar onkin noussut jo koronaa edeltäneen tason yli. Kaiken kaikkiaan Tampereelle suuntautuneet investoinnit ja muu kaupunkikehitys ovat tukeneet myös hotellimarkkinan kehitystä.

Lentomatkailun pitkän ajan kasvunäkymä on yhä suotuisa

Merkittävää osaa hotellikysynnästä ohjaa liikematkailijat ja turistit. Erityisesti Helsingin hotellimarkkinan erityispiirre onkin ulkomaanmatkailijoiden suuri merkitys, mikä on myös keskeinen menestystekijä Helsingissä.

Kesä-elokuussa Helsingissä oli reilut 1,36 miljoonaa yöpymistä. Niistä 52 prosenttia oli kotimaisia matkailijoita ja 48 prosenttia ulkomailta tulleita. Kokonaisuudessaan Helsingin seutu on Suomen kansainvälisin alue ja täten hyvin riippuvainen kansainvälisestä liikkuvuudesta.

Lentoliikenteen osalta matkustajien määrä on yhä jäljessä koronapandemiaa edeltäneestä tasosta. Kuitenkin 2022 elokuuhun verrattuna matkustajamäärät olivat Helsinki-Vantaalla 7 % ja muilla kotimaan lentoasemilla 1 % suuremmat. Vuonna 2023 ulkomaisten vierailijoiden määrä lisääntyi kesä-elokuussa yli 15 % vuoteen 2022 verrattuna. 

Suomen lentokenttien kautta lensi yhteensä yli 1,4 miljoonaa matkustajaa marraskuussa 2023. Matkustajia oli 8 % edellisvuotta enemmän. Matkustajamäärät olivat yhä neljänneksen vähemmän kuin vuoden 2019 marraskuussa. Mitä enemmän ihmisten liikkuvuus maiden välillä kasvaa, sitä enemmän tarvitaan myös majoituspaikkoja ja hotelleja tulevaisuudessa.

Transaktiomäärissä riittää kasvuvaraa

Hotellikiinteistöjen sijoitusmarkkinat ovat pysyneet alavireisinä koronapandemiasta lähtien. Koronapandemian aikana ja sen jälkeen Helsingin katukuvaan on ilmestynyt runsaasti uusia hotelleja, ja niitä on valmistunut hyvin merkittäville sijainneille. Muissa suurissa kaupungeissa hotellirakentaminen on rauhoittunut merkittävästi. Kriisien aiheuttaman epävarmuuden myötä hotellikiinteistöjen sektorilla transaktioita on koko massa solmittu hyvin vähän viimeisten vuosien aikana.

Tuplakriisien aikana muutamia suuria hotellihankkeita on jäädytetty tai muutettu toisiin käyttötarkoituksiin. Hotellikiinteistöjen vuokramarkkinanäkymät puolestaan olivat Rakli-KTI Toimitilabarometrissa likimain linjassa yhteiskuntakiinteistöjen kanssa. Neljännes vastaajista arvioi vuokramarkkinoiden näkymien paranevan 12 kuukauden kuluessa, mutta yli puolet vastaajista arvioi vuokramarkkinoiden tilanteen pysyvän ennallaan.

Alan syklisyys muistutti itsestään

Hotellit ovat useille sijoittajille yhä houkuttelevia pitkän aikavälin sijoituskohteita. Hotellikiinteistösijoitusten kannalta on huomioitava sektorin riippuvuus taloudesta sekä itse kiinteistön sijainnista ja lähellä olevan kilpailun olemassaolosta. Menestyminen sektorilla edellyttää toimivaa konseptia ja operaattoria. Hotellimarkkina on hyvin syklinen, sillä matkailuala nojautuu vahvasti sesonkeihin.

Talouden suhdanteet näkyvät puolestaan esimerkiksi liikematkustamisessa vahvasti. Samalla myös esimerkiksi nousseet kustannukset ovat rasittaneet sektorilla toimivia yrityksiä ja kohonneet korot puolestaan asiakkaiden ostovoimaa.

Hotellit pyrkivät erottumaan toisistaan esimerkiksi keskittymällä tiettyihin asiakassegmentteihin. Hyvät kaudet, kuten lomasesongit, nostavat hotellien käyttöasteet korkealle ja hotellihuoneista voidaan pyytää korkeampaa yöpymishintaa. Näin hotellien tulos on huomattavasti parempi kuin verrattuna sesonkiaikojen ulkopuolella.

Uusi aika maailman taas avautuessa hiljalleen

Hotellien vuokrasopimukset ovat Suomessa tyypillisesti pitkiä. Tämän vuoksi hotelliliiketoiminnassa on olennaista ymmärtää asiakkaan tarpeet nyt ja myös tulevaisuudessa. Hotellien tulisi olla edelläkävijöitä ja suunnannäyttäjiä strategiassaan.

Hotellikiinteistöillä on vähäinen korrelaatio muiden kiinteistötyyppien kanssa. Tämän myötä hotellikiinteistöt tuovat ainutlaatuista monipuolisuutta sekä hajautusta portfolioon. Uudet ja erilaiset konseptit, joilla saavutetaan toisistaan poikkeavia asiakasryhmiä ja markkinarakoja ovatkin erittäin tervetulleita markkinoille.

Hotellialaa pidetään yleisesti korkean riskin ja korkean tuoton sekotorina. Hyvin hoidettu hotellikiinteistö voi oikein operoituna ja markkinoiden kysyntään reagoimalla tuottaa merkittävää ylituottoa muihin kiinteistöluokkiin verratessa.

Teksti: Anton Takkavuori, kiinteistöanalyytikko, Retta
Kuva: iStockPhoto