{{ result.type_rendered }}
Voit myös ladata katsauksen PDF-tiedostona
Päivittäistavarakauppakiinteistömarkkina erottuu muista kaupallisista kiinteistöistä erityisesti defensiivisyytensä ansiosta: ruokaa ja välttämättömiä kulutustarvikkeita ostetaan aina, suhdanteesta riippumatta. Sektori on osoittanut jälleen vahvaa resilienssiä, ja sen tuottama ennustettava kassavirta on tarjonnut sijoittajille turvaa haastavan markkinasyklinkin yli. Epävarmoissa olosuhteissa päivittäistavarakauppavetoisten liiketilojen käyttöasteet ovat pysyneet korkeina.Verkkokauppa on luonut painetta monille liikekiinteistöille ja niiden tulevalle kysynnälle, mutta päivittäistavarakauppa on altistunut sille selvästi vähemmän. KTI:n mukaan liiketilojen käyttöasteet ovat pysyneet edelleen korkealla, ja myös pörssilistattu Cibus – yksi Suomen päivittäistavaramarkkinan merkittävimmistä toimijoista – onnistui 25Q2:lla ylläpitämään 95,3 %:n käyttöasteen epävarmoista ajoista huolimatta. Salkun vahvat käyttöasteet heijastavat yhtiön kykyä menestyä myös haastavassa markkinassa.
”Suomen päivittäistavarakauppamarkkina on vuosikymmenten aikana vahvasti keskittynyt ja vuosien saatossa oikeiden päätösten myötä muotoutunut siten, että Keskon sekä S-ryhmän ruokakauppaliiketoiminta on kansainvälisesti vertaillen huipputasolla kannattavuuden osalta. Tämä näkyy myös kiinteistömarkkinassa: päivittäistavarakauppakiinteistöjen vuokralaisportfoliot ovat vakaita, luottotappiot harvinaisia ja käyttöasteet pysyvät korkeina. Sektori onkin erinomaisessa asemassa, kun sijoittajien kiinnostus kiinteistömarkkinoita kohtaan kasvaa, ja viimeaikainen kaupankäynnin lisääntyminen heijastaa tätä luottamusta. Esimerkkeinä tästä ovat Prisma Propertiesin (SWE) tulo Suomeen sekä Cibuksen yli 61 miljoonan euron järjestely, jossa se hankki viisi Tokmannin myymälää ja yhden Prisma-hypermarketin”, summaa päivittäistavarakauppakiinteistömarkkinan tilannetta Retta Managementin kiinteistöanalyytikko Anton Takkavuori.
Kaupan rakennemuutos on ohjannut kulutusta yhä suurempiin myymälöihin. Ruoan hinnannousu on vauhdittanut kehitystä, sillä odotetusti suuret marketit pystyvät tarjoamaan laajemmat valikoimat ja edullisemmat hintatasot kuin pienet lähikaupat. Logistiset ja taloudelliset mittakaavaedut sekä suuret asiakasvolyymit ovat vahvistaneet ketjujen asemaa entisestään, ja taajamien elintarvikehuolto lepää nykyisin pitkälti suurten myymälöiden varassa. Pienet lähikaupat sen sijaan menettävät jalansijaa – niiden määrä on vähentynyt vuosi vuodelta.
Market-tyyppisten myymälöiden määrä on vähentynyt rajusti: vuonna 1978 niitä oli 9 398, vuonna 2024 enää 2 647. Alle 400 neliömetrin myymälöiden määrä on puolittunut 15 vuodessa. Yli 1 000 neliömetrin myymälöiden (suuret supermarketit, tavaratalot ja hypermarketit kuten Citymarket, Prisma ja Minimani) markkinaosuus on noin 70 %.
Syrjäisillä paikkakunnilla tyhjiksi jääneet myymälätilat voivat menettää arvonsa lähes kokonaan, mikä on tyypillinen esimerkki jäännösarvoriskistä päivittäistavarakauppakiinteistösektorilla. Toisaalta, kun Kesko tai S-ryhmä ovat aikeissa investoida tiettyyn paikkakuntaan tai kauppapaikkaan, kyseessä on vahva luottamuslause, jolla on usein laajempaa yhteiskunnallista ja infrastruktuurista merkitystä. Pienemmät myymälät säilyttävät tärkeän roolinsa paikallisen palvelutason ja maaseudun asuttavuuden turvaajina. Esimerkiksi Tokmanni on kertonut saaneensa yli sata ehdotusta kunnilta ja kaupungeilta erillisten Spar-myymälöiden perustamiseksi.
Suurten ketjujen markkina-asema kasvaa jatkuvasti, mikä heijastuu myös markkinaosuuksiin. S-ryhmän markkinaosuus on kasvanut tasaisesti vuoden 2021 jälkeen, ja vuonna 2024 se oli 48,8 % päivittäistavaramyynnistä, kun K-ryhmän osuus oli 33,7 %. Vuoden 2018 jälkeen S-ryhmä on avannut kymmenen uutta Prismaa, kun taas K-Citymarketeja on avattu vain yksi. Viime vuodet ovat olleet S-ryhmän komennossa, ja erityisesti vuosi 2024 oli Prisman vuosi: ainoa hypermarket-ketju, joka kasvatti merkittävästi markkinaosuuttaan. Kesko puolestaan pyrkii vahvistamaan asemaansa Citymarketeilla, joiden määrä kasvaa lähivuosina.
Kuluvana vuonna merkittävimmät rakenteilla olevat K-ryhmän kohteet ovat Citymarketit Vantaan Kivistöön, Lempäälän Ideaparkiin, Lahden Paavolaan, Kuopion Haapaniemeen ja Porvoon Jokirantaan. Päivittäistavarakaupassa K-ryhmän markkinaosuuden menetys on hidastunut, ja hypermarket-kokoluokassa K-Citymarket kasvatti osuuttaan toisella vuosineljänneksellä 2025.
Joukkoliikenteen solmukohdissa sijaitsevat, 2010-luvun lopulla valmistuneet ja laajentuneet kauppakeskukset houkuttelevat asiakkaita laajoilla valikoimilla ja erinomaisella saavutettavuudella niin julkisilla kulkuvälineillä kuin autolla. Ne ovat haastaneet esimerkiksi Helsingin ydinkeskustan liiketiloja. Vaikeimpien vuosien jälkeen ydinkeskusta on kuitenkin elpymässä: elinvoimaindeksi nousi viime vuodesta +4,5 %, kauppojen ja ravintoloiden määrä kasvoi ja tyhjät liiketilat vähenivät toista vuotta peräkkäin.
Kulutus on keskittynyt alemman hintapisteen tuotteisiin, mikä näkyy myös Helsingin keskustassa. Paljon palstatilaa saanut Rustan 2 400 m²:n myymäläavaus sekä useiden halpaketjujen rantautuminen alueelle kuvastavat halpakauppojen ja jättimarkettien suosiota. Myös isossa kuvassa halpakauppiaat kuten Normal, Jula, Tokmanni ja Puuilo ovat kyenneet laajentamaan systemaattisesti Suomen toimipisteverkostoaan.
Verkkokauppa on muuttanut kulutustottumuksia, mikä on ilmennyt kiinteistömarkkinalla erikoiskaupan liikekiinteistöissä. Päivittäistavarakaupat eivät ole immuuneja verkkokaupan vaikutuksille, mutta ne ovat selvästi vähemmän alttiita. Ruuan verkkokauppa kasvaa edelleen, 11 % vuonna 2024, mutta Suomessa se on vielä kehitysvaiheessa: 23,5 miljardin euron päivittäistavaramarkkinasta sen osuus on vain noin 3 %. S-ryhmää pääjohtaja arvioi osuuden nousevan vuoden loppuun mennessä lähes neljään prosenttiin.
Suomessa ruoan verkkokauppa on tällä hetkellä yhä tappiollista ja kannattavuuden saavuttaminen edellyttää paitsi monien pienempien toimintojen kehittämistä myös merkittävää myyntivolyymien kasvua. Suuremmat volyymit parantavat tehokkuutta ja luovat pohjaa pitkän aikavälin kannattavuudelle. Yhdysvalloissa esimerkiksi Amazonin viimeaikaiset liikkeet ruoan verkkokaupassa pyrkivät nakertamaan Walmartin markkinaosuutta, ja kehityksestä on todennäköisesti tulossa myös uusia innovaatioita.
Myös Suomessa vaikkapa S-ryhmän HOK-Elanto on panostanut voimakkaasti verkkokaupan kehitykseen: se avasi Vantaalle yhden Euroopan suurimmista ruuan verkkokaupan keräilykeskuksista– yhtiön historian suurin investointi ruuan verkkokaupan tulevaisuuteen.
Kuluttajien siirtyminen edullisempiin ostoskanaviin ja verkkokaupan kasvu ovat muokanneet päivittäistavarakauppakiinteistömarkkinaa, mutta kokonaisuutena nämä trendit ovat lujittaneet johtavien ketjujen asemaa. K- ja S-ryhmät ovat onnistuneet strategisissa valinnoissaan, ja jatkossakin menestys edellyttää kykyä pysyä kehityksen kärjessä.
”Sijoittajan näkökulmasta päivittäistavarakauppakiinteistöjen vahvuus perustuu defensiivisyyteen, ennustettavaan kassavirtaan ja pitkiin vuokrasopimuksiin. Kaupan rakennemuutoksenkin keskellä sektori tarjoaa edelleen turvasataman. Suurten ketjujen strategiset valinnat, jatkuva konseptikehitys ja kansainvälisten innovaatioiden seuranta varmistavat, että päivittäistavarakauppakiinteistöt säilyttävät vahvan roolinsa niin kuluttajien arjessa kuin sijoittajien salkuissa. Suurten automarketien liiketoimintamalli osoittaa edelleen vahvaa kannattavuutta, kun taas verkkokauppa kamppailee yhä kannattavuuden kanssa ja hyötyy vakaasta kasvavasta kysynnästä”, summaa Takkavuori.
Anton TakkavuoriKiinteistöanalyytikkoRetta Managementanton.takkavuori@rettamanagement.fiPuh. 0400 853 528
Voit tilata myös räätälöityjä markkinakatsauksia!
Tutustu aiempiin markkina-artikkeleihin ja katsauksiimme
